Cuestiones Básicas sobre el Contrato con Opción de Compra. Actualizado 2024

¿Qué es?

El contrato de arrendamiento con opción de compra es un contrato atípico que combina dos acuerdos en uno:

Un contrato de arrendamiento, regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Una opción de compra, que otorga al arrendatario el derecho exclusivo de adquirir el inmueble en un plazo y condiciones previamente pactadas.

Este tipo de contrato no tiene regulación específica, y se rige por el principio de libertad de pactos (artículo 1255 del Código Civil).

1. Elementos Principales del Contrato

Identificación de las partes:
- Propietario (arrendador y concedente de la opción).
- Arrendatario (optante y futuro comprador).
Descripción del inmueble:
- Dirección exacta y características.
- Estado en el momento del arrendamiento.
Duración del arrendamiento:
- Plazo definido para el alquiler y posible renovación.
- Coincidencia o no con el plazo para ejercitar la opción de compra.
Precio del alquiler:
- Cantidad mensual o anual.
- Detalle de si las rentas pagadas serán total o parcialmente descontadas del precio de compra.
Condiciones de la opción de compra:
- Prima de la opción: Precio adicional que el arrendatario paga por reservarse el derecho de compra (opcional y negociable).
- Plazo para ejercer la opción: Tiempo máximo para decidir si adquiere la vivienda.
- Precio de compra: Importe definitivo del inmueble, pactado desde el inicio.
- Rentas descontables: Proporción de las rentas que se imputarán al precio de compra (si aplica).

2. Aspectos Legales Relevantes

Regulación del arrendamiento:
- Se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en todo lo relacionado con el uso del inmueble y las obligaciones del arrendatario.
Regulación de la opción de compra:
- No está regulada por la ley de forma específica, sino que depende de lo pactado entre las partes (artículo 1255 del Código Civil).
Requisitos esenciales de la opción de compra:
- Identificación del inmueble.
- Precio de venta claramente estipulado.
- Plazo para ejercer la opción.
Prohibición de disponer:
- Durante el plazo de la opción, el propietario no puede vender ni gravar el inmueble sin el consentimiento del arrendatario.

3. Ventajas para las partes

Para el arrendatario:

Derecho exclusivo de compra sin la obligación de ejecutarlo.
Tiempo para evaluar la conveniencia de la compra y asegurar financiamiento.
Posibilidad de descontar rentas pagadas del precio de compra (si está pactado).

Para el arrendador:

Obtención de ingresos por el alquiler mientras asegura una posible venta futura.
Protección frente a un eventual incumplimiento, gracias a la prima de la opción (si se acuerda).

4. Cláusulas clave que no deben faltar

Plazo del contrato de alquiler y de la opción de compra.
Descripción detallada del inmueble.
Importe de la prima de la opción (si aplica).
Forma y plazo para ejercer la opción de compra:
- Comunicación por escrito.
- Método de pago.
Consecuencias del no ejercicio de la opción:
- ¿Se pierde la prima? ¿Se abonan las rentas acumuladas?
Régimen de penalizaciones por incumplimiento de las obligaciones.
Distribución de gastos:
- Gastos de alquiler a cargo del arrendatario.
- Gastos de formalización de la compraventa a cargo del comprador (habitualmente).

5. Consideraciones adicionales

Tributación:
- El arrendamiento se grava con el IVA o el ITP, dependiendo del uso del inmueble.
- La opción de compra puede implicar tributos adicionales, como el IRPF para el propietario.
Inscripción en el Registro de la Propiedad:
- Para mayor seguridad jurídica, se puede inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad.
Recomendaciones prácticas:
- Redactar el contrato de forma clara y sin ambigüedades.
- Contar con asesoramiento legal para evitar cláusulas abusivas.
- Revisar las implicaciones fiscales para ambas partes.

6. Conclusión

El contrato de arrendamiento con opción de compra es una herramienta versátil y beneficiosa para ambas partes cuando se estructura adecuadamente. No obstante, requiere un análisis detallado de las condiciones y el respaldo jurídico para garantizar que los derechos de arrendador y arrendatario estén protegidos durante todo el proceso.